Un contratto di locazione commerciale firmato tra un proprietario e un inquilino si è trasformato in una battaglia durata anni per il controllo del Senteu Plaza di Nairobi dopo che l’inquilino ha investito 1,29 miliardi di scellini nella proprietà, comprese installazioni di telecamere a circuito chiuso e illuminazione stradale, in previsione di acquistarla.
Il conflitto ha contrapposto l’ex inquilino SBS Dunhill Group (East Africa) Limited ai proprietari dell’edificio in una controversia riguardante un’offerta di acquisto fallita, depositi per l’affitto in eccesso, presunte falsificazioni di firme, contratti di locazione contestati, ordini di sfratto e documenti contestati.
L’ultimo capitolo si è aperto questa settimana quando la Corte per l’Ambiente e il Territorio ha respinto il tentativo di SBS Dunhill di annullare i procedimenti del tribunale e le ordinanze a tutela di un nuovo inquilino della proprietà, trovando prove insufficienti che il tribunale avesse agito illegalmente o avesse ecceduto i suoi poteri.
La sentenza è l’ultima battuta d’arresto per SBS Dunhill in una controversia iniziata dopo aver affittato uno spazio per uffici a Senteu Plaza, un edificio per uffici commerciali nella zona Kilimani di Nairobi, con un contratto di locazione di sei anni firmato nell’ottobre 2017.
Reclamo d’acquisto
Il nocciolo del caso di SBS Dunhill è l’affermazione secondo cui il suo consiglio di amministrazione internazionale, riunitosi a Orlando, in Florida, negli Stati Uniti, il 12 giugno 2017, ha deciso di aprire un ufficio a Nairobi.
Parte della risoluzione, ha detto la società, prevedeva che il potenziale proprietario sarebbe stato informato che, se d’accordo, Senteu Plaza sarebbe stato venduto a SBS Dunhill alla scadenza del contratto di locazione previsto di sei anni.
SBS Dunhill ha detto alla corte di aver successivamente scritto ai proprietari dell’edificio, che erano anche gli amministratori della proprietà, e che non avevano sollevato obiezioni alle condizioni delineate nei verbali e nelle risoluzioni del consiglio. Il testimone della compagnia Chris Philip Obure ha detto che l’azienda ha allora affittato uno spazio al primo piano di Senteu Plaza.
I documenti del tribunale mostrano che la società ha successivamente ampliato la propria attività attraverso ulteriori accordi di licenza e ha operato dai locali fino a quando i rapporti con i proprietari si sono deteriorati riguardo al futuro dell’edificio.
Al centro della controversia c’era l’affermazione di SBS Dunhill secondo cui aveva la legittima aspettativa di acquistare l’edificio dopo la scadenza del contratto di locazione.
Investimento pesante
La società ha sostenuto che la risoluzione del consiglio di amministrazione e i successivi rapporti con i proprietari hanno creato un accordo che alla fine avrebbe acquisito Senteu Plaza.
Ha anche detto alla corte di aver investito molto nei locali e nelle infrastrutture circostanti mentre occupava l’edificio.
SBS Dunhill ha dichiarato di aver speso 10 milioni di dollari (1,2 miliardi di scellini) per ammodernare l’edificio e lo spazio che occupava, oltre a finanziare miglioramenti intorno alla proprietà. La spesa comprendeva 177,6 milioni di scellini per l’illuminazione stradale lungo le strade Lenana e Galana, installazioni di telecamere a circuito chiuso e lavori paesaggistici.
La società ha sostenuto che gli investimenti sono stati intrapresi con la piena consapevolezza degli amministratori della proprietà e in previsione di un eventuale acquisto dell’edificio dopo la scadenza del contratto di locazione.
La controversia è emersa nel luglio 2023 dopo che i direttori di Senteu Plaza hanno informato SBS Dunhill che l’edificio non era in vendita.
La corte ha sentito che uno dei direttori, Pankaj Chhaganjal Shah, ha riconosciuto la ricezione di una somma in eccesso di Sh216.8 milioni e non ha sollevato alcuna domanda riguardo ai depositi aggiuntivi.
L’affittuario ha inoltre accusato il proprietario di non aver rimesso il deposito di 200.000 dollari (25 milioni di scellini) versato a Kenya Power nel settembre 2017.
Il sig. Obure ha tuttavia riconosciuto che il contratto di locazione non conteneva alcuna clausola che prevedesse la vendita né dell’edificio né del suo primo piano. Ha anche ammesso che i verbali del consiglio non erano menzionati in nessuno degli accordi di locazione o di licenza.
La controversia si è intensificata dopo che i proprietari dell’edificio hanno informato l’affittuario che il contratto di locazione sarebbe scaduto il 31 agosto 2023 e che era tenuto a liberare i locali.
Parte dell’attività del locatario presso la struttura comprendeva un centro benessere e spa VVIP.
I proprietari hanno negato qualsiasi accordo per la vendita dell’edificio e hanno sostenuto che non esisteva alcun obbligo contrattuale che imponesse loro di trasferire la proprietà. Hanno anche negato di aver ricevuto i presunti verbali e le risoluzioni del consiglio.
Guidati da Ajeetkumar Shah, i proprietari sostenevano costantemente che non era mai esistito alcun accordo per la vendita di Senteu Plaza.
Tale controversia è culminata in un’importante sentenza pronunciata nel dicembre dello scorso anno.
Risultazioni della Corte
La Corte dell’Ambiente e del Territorio ha respinto il tentativo di SBS Dunhill di imporre la vendita dell’edificio, ritenendo che i contratti di locazione non incorporassero la delibera del consiglio su cui si basava la società.
La corte ha ritenuto che i proprietari non erano né presenti né parti alla riunione in cui sarebbe stata approvata la risoluzione.
Ha ritenuto che la risoluzione “non potesse conferire alcun diritto su Senteu Plaza” perché i proprietari non erano coinvolti nella sua adozione.
Inoltre, la corte ha affermato che la corrispondenza prodotta durante il processo dimostrava che i proprietari avevano informato SBS Dunhill che l’edificio non era in vendita.
Il giudice ha concluso che la società non era riuscita a stabilire una base legale o contrattuale per imporre una vendita.
Il caso ha anche sollevato dubbi sui documenti su cui hanno fatto affidamento entrambe le parti.
La corte ha notato discrepanze nelle date di esecuzione che appaiono sui documenti di locazione e ha osservato che uno dei presunti firmatari era morto prima che alcuni dei documenti sembrassero essere stati eseguiti.
“È chiaro che il querelante (SBS Dunhill) non può cercare di far valere ulteriormente i termini di un accordo laddove non si possa capire come uno dei locatori abbia firmato un accordo dopo la sua morte. A mio avviso, la sua firma, se presente, è stata fraudolenta”, ha detto il giudice.
Il tribunale ha tuttavia respinto la domanda riconvenzionale dei proprietari che chiedevano un sollievo finanziario derivante dagli stessi accordi di locazione, ritenendo che nessuna delle parti avesse dimostrato la propria tesi in modo adeguato.
Battaglia del Tribunale
Anche mentre la disputa sulla proprietà si svolgeva, il conflitto si espanse in una serie di procedimenti dinanzi al Business Premises Rent Tribunal.
I documenti del tribunale mostrano che SBS Dunhill è stata sfrattata da Senteu Plaza nel maggio 2025. I proprietari hanno successivamente affittato i locali a un nuovo inquilino che ha preso possesso della proprietà.
Successivamente il nuovo inquilino si è rivolto al tribunale chiedendo protezione da interferenze con l’affitto.
Il tribunale ha emesso ordinanze di mantenimento dell’occupazione dell’inquilino in attesa della definizione della controversia.
SBS Dunhill ha contestato tali ordinanze attraverso un procedimento di controllo giurisdizionale, sostenendo che il tribunale aveva agito in modo irregolare e aveva ecceduto i suoi poteri.
Tuttavia, nelle sentenze emesse il 15 giugno, la corte ha affermato che la società non aveva fornito prove sufficienti per dimostrare irregolarità procedurali o errori giurisdizionali.
La corte ha affermato di non aver ricevuto la documentazione completa del tribunale che le avrebbe consentito di determinare se il tribunale avesse agito al di fuori del suo mandato.
“La corte non può procedere a determinare questioni sulla base di presunzioni senza prove a sostegno delle stesse”, ha detto il giudice.