Dopo ore di forti piogge a Nairobi all’inizio di quest’anno, i residenti di un appartamento hanno perso improvvisamente acqua per due giorni dopo che la pompa del pozzo della tenuta si è guastata sotto pressione.
Il motore sostitutivo era stato installato solo pochi mesi prima perché era più economico dell’opzione consigliata. Si è guastato nuovamente durante l’acquazzone, costringendo la direzione a organizzare consegne di emergenza delle cisterne d’acqua mentre i tecnici cercavano i pezzi di ricambio.
Le piogge hanno messo in luce un problema comune che affligge il settore immobiliare del Kenya: la mancanza di manutenzione. La maggior parte delle crisi immobiliari iniziano molto prima che si verifichino inondazioni, carenze idriche o guasti alle apparecchiature.
Iniziano con una manutenzione ritardata, una governance debole, una pianificazione inadeguata e la crescente cultura di dare priorità ai risparmi a breve termine rispetto alla sostenibilità a lungo termine.
La politica nazionale di manutenzione degli edifici del Kenya riconosce che la manutenzione nel paese è spesso trattata come un’attività periferica, che porta al deterioramento degli edifici, a riparazioni ritardate e ad una cultura della manutenzione debole. La politica avverte inoltre che molte strutture soffrono perché la manutenzione viene affrontata in modo reattivo anziché preventivo.
Forti piogge, inondazioni, interruzioni di corrente e interruzioni delle attività commerciali a Nairobi e in molte altre parti del Kenya hanno messo in luce quanto vulnerabili rimangano molti insediamenti ogni volta che le infrastrutture vengono messe alla prova sotto pressione.
La conversazione sul settore immobiliare in Kenya si concentra spesso su costruzioni, tassi di occupazione, redditi da locazione e vendite. Eppure si presta poca attenzione a ciò che accade dopo l’occupazione.
Ogni proprietà dipende dal funzionamento dei sistemi di drenaggio, delle pompe, delle coperture, delle infrastrutture elettriche e della manutenzione preventiva.
Quando questi sistemi falliscono, le conseguenze diventano rapidamente finanziarie e, in alcuni casi, pericolose.
La sfida è particolarmente visibile negli appartamenti in cui proprietari e inquilini condividono la stessa infrastruttura ma spesso affrontano la manutenzione in modo diverso. Alcuni proprietari partecipano raramente alle questioni operative, mentre gli inquilini si aspettano comunque servizi ininterrotti. In molte proprietà, la riscossione delle spese di servizio diventa difficile perché alcuni residenti la considerano facoltativa piuttosto che essenziale.
Le conseguenze sono ora visibili nelle proprietà residenziali e commerciali di Nairobi. Le grondaie rimangono intasate per mesi, soprattutto nelle periferie verdeggianti dove le foglie che cadono bloccano i tubi e gli scarichi di drenaggio dei tetti piani. L’acqua si accumula sui tetti, causando perdite negli appartamenti, negli uffici, nei parcheggi e nei locali elettrici.
Durante le stagioni delle piogge, frequenti interruzioni di corrente e sovratensioni danneggiano anche pompe, ascensori, sistemi CCTV, generatori e quadri elettrici in complessi residenziali privi di adeguati sistemi di protezione o di manutenzione tempestiva.
Una ricerca dell’Università di Nairobi ha avvertito che la scarsa cultura della manutenzione continua a contribuire al deterioramento di molti edifici residenziali urbani. Dalla mia esperienza nella gestione di complessi residenziali di fascia alta, ho visto come decisioni sbagliate in materia di manutenzione si trasformino rapidamente in costose crisi operative.
Uno dei più grandi malintesi nella gestione immobiliare è la convinzione che i costi di manutenzione siano spese inutili piuttosto che investimenti per la conservazione dei beni.
I residenti spesso si chiedono perché i costi dei servizi aumentano, ma i costi di manodopera, elettricità, ricambi, carburante, acqua e manutenzione tecnica continuano ad aumentare ogni anno. Le infrastrutture non si mantengono. Ritardare la manutenzione non fa altro che posticipare il fallimento finché non diventa più grande, più distruttivo e più costoso.
Tuttavia, i guasti legati alla manutenzione influiscono direttamente sulla vita quotidiana. I residenti anziani rimangono bloccati quando gli ascensori falliscono. Le famiglie restano per giorni senza acqua a causa di guasti alle pompe.
Le aziende perdono clienti perché gli ingressi allagati impediscono l’accesso. Le perdite dal tetto danneggiano uffici, dispositivi elettronici, soffitti e magazzino. La maggior parte di queste situazioni sono prevenibili attraverso una corretta pianificazione, un budget realistico e decisioni tempestive in materia di manutenzione.
La vera misura del successo di una proprietà non è quanto appare impressionante il giorno del lancio, ma quanto bene funziona anni dopo durante forti piogge, inondazioni, carenza d’acqua o interruzioni di corrente. Lo skyline di Nairobi continua a crescere rapidamente ogni anno.
La domanda è se stiamo costruendo proprietà sostenibili per il futuro o creando i disastri manutentivi di domani nascosti dietro finiture moderne e brochure patinate.
Jacob Otieno è un gestore di proprietà e strutture in Kenya